Искан в Турции 2025. Полный гид по техническому паспорту недвижимости

Покупка недвижимости в Турции — ответственный процесс, требующий внимания к юридическим аспектам. Одним из ключевых документов, подтверждающих законность объекта, является Искан (Iskan) — технический паспорт, без которого эксплуатация здания невозможна.

В 2020 году в турецком законодательстве произошли изменения, касающиеся оформления этого документа. В статье мы подробно разберем:

Что такое Искан и зачем он нужен?
Виды технических паспортов (Генель, Ферди, Топлу Искан).
Как проверить наличие искана при покупке недвижимости?
Что делать, если у объекта нет искана?
Ответы на частые вопросы.

1. Что такое Искан в Турции?

Искан (Iskan, İskan, Искян) — это технический паспорт и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Он подтверждает, что здание построено в соответствии с проектной документацией, нормами безопасности и пригодно для проживания.

1.1. Основные функции искана:

Подтверждает законность постройки.
Необходим для подключения коммуникаций (вода, электричество, газ).
Требуется для оформления ипотеки.
Без него невозможна регистрация договоров аренды.
Влияет на тарифы ЖКХ (без искана оплата идет по коммерческим ставкам).

1.2. Где и кем выдается?

Документ оформляется в муниципалитете (Belediye) и Кадастровой палате (Tapu Müdürlüğü) после проверки объекта комиссией.

1.3. Внешний вид

Искан — это лист формата А4 с таблицей, содержащей:

Данные о здании (адрес, этажность, площадь).
Информацию о застройщике и первом владельце.
Подпись и печать муниципалитета.

❗ Важно: Искан не переоформляется при смене собственника, так как это не документ о праве собственности (в отличие от Тапу).

Искан не является обязательным условием для покупки или продажи недвижимости, так как он выдается муниципалитетом, тогда как оформление права собственности и получение Тапу происходит через Кадастровое управление.

Если объект находится в стадии строительства, вместо искана действует другой документ — разрешение на строительство (Yapı Ruhsatı).

2. Виды искана в Турции

До 2020 года существовало два типа техпаспортов, но после изменений остался один.

2.1. Genel Iskan (Генель Искан) – общий техпаспорт на весь дом

Выдается застройщику после завершения строительства.

Что проверяет комиссия перед выдачей?

Соответствие проектной документации.
Устойчивость к землетрясениям.
Пожарную безопасность (лестницы, огнетушители, эвакуационные выходы).
Состояние коммуникаций.

Что делать, если Genel Iskan нет?

Здание считается незаконченным.
Подключение коммуникаций возможно только через временные схемы (с повышенными тарифами).
Банки могут отказать в ипотеке.

2.2. Ferdi Iskan (Ферди Искан) – индивидуальный техпаспорт на квартиру

Оформлялся владельцем недвижимости после покупки.

Документы для оформления:

ТАПУ (свидетельство о собственности).
Genel Iskan (если дом сдан до 2020 года).
Паспорт и налоговый номер (Vergi Kimlik No).

Сроки и стоимость:

1–2 недели.
1500–2000 TL (зависит от площади).

2.3. Toplu Iskan (Топлу Искан) – новый единый техпаспорт (с 2020 года)

С 2020 года отменены Genel и Ferdi Iskan. Теперь выдается один документ – Toplu Iskan, который действует для всего жилого комплекса.

Преимущества новой системы:

Не нужно оформлять отдельный техпаспорт на квартиру.
Упрощает процесс проверки при покупке.

Где указано, что Toplu Iskan заменяет Ferdi?

Это закреплено в Законе о градостроительстве № 3194 (İmar Kanunu).

3. Как проверить искан при покупке недвижимости?

3.1. Если покупаете новостройку

Убедитесь, что у застройщика есть Yapı Ruhsatı (разрешение на строительство).
Если дом сдан после 2020 года – запросите Toplu Iskan.

3.2. Если покупаете вторичку

Запросите копию Ferdi Iskan (если дом сдан до 2020 года).
Если его нет – проверьте Genel Iskan и оформите техпаспорт самостоятельно.
Если дом новый (после 2020 года) – достаточно Toplu Iskan.

3.3. Что делать, если искан отсутствует?

Причины: нарушения в строительстве, долги застройщика.
Риски: высокие тарифы на коммуналку.
Решение:
- Узнать причину (через муниципалитет).
- Если нарушения исправимы – оплатить доработки.
- Если застройщик обанкротился – жильцы могут собрать деньги и оформить искан сами.

4. Частые вопросы (FAQ)

❓ Можно ли купить недвижимость без искана?

✅ Да, но есть нюансы:

Банки не дадут ипотеку.
Коммунальные платежи выше.

❓ Сколько стоит оформление искана?

От 1500 до 2000 TL (зависит от площади и муниципалитета).

❓ Нужно ли переоформлять искан при продаже?

Нет, он привязан к зданию, а не к владельцу.

❓ Что делать, если застройщик не получает искан?

Подать жалобу в Belediye.
Обратиться в суд (если есть нарушения договора).

5. Вывод

Искан – важнейший документ, подтверждающий легальность недвижимости.

Перед покупкой проверьте:

Для новостроек – наличие Toplu Iskan (если дом сдан после 2020 года).
Для вторички – Ferdi Iskan (если дом сдан до 2020 года).
Если искан отсутствует – выясните причину и оцените риски.

Специалисты RestProperty всегда готовы помочь вам проверить наличие Искана и избежать ошибок при покупке недвижимости в Турции.

Задать вопрос