Недвижимость в Турции для иностранцев: актуальные правила и ограничения

Недвижимость в Турции для иностранцев: актуальные правила и ограничения в 2025 году

Покупка недвижимости в Турции остаётся одним из самых популярных способов инвестиций для иностранцев. Однако в последние годы правила владения жильём в стране претерпели изменения. Чтобы избежать ошибок и защитить свои интересы, важно понимать, какие права и ограничения действуют для граждан других государств.

🇹🇷 1. Право иностранцев на покупку недвижимости в Турции

Турция предоставляет иностранцам право владеть недвижимостью на тех же условиях, что и местным жителям, с небольшими исключениями.

Основной закон, регулирующий покупку, — Закон № 2644 «О кадастре» (статья 35).

Что разрешено:

• Покупать квартиры, дома, виллы, коммерческие помещения, земельные участки (в разрешённых зонах)
• Владеть несколькими объектами одновременно
• Передавать имущество по наследству или продавать его в любое время
• Получать доход от аренды или перепродажи

Что запрещено:

• Покупать недвижимость в военных и стратегически закрытых районах
• Владеть более чем 30 гектарами земли по всей территории Турции

📜 2. Кто имеет право покупать недвижимость в Турции

Покупать жильё могут граждане свыше 180 стран, включая Россию, Украину, Казахстан, Беларусь, Германию и страны ЕС.

Ограничения касаются только государств, с которыми Турция не имеет дипломатических отношений.

Для каждой страны могут действовать свои нюансы. Например:

• Граждане Ирака и Сирии не могут покупать недвижимость в определённых провинциях
• Граждане России и Украины имеют полное право на владение, но должны учитывать статус района (открыт/закрыт для ВНЖ)

🏙️ 3. Открытые и закрытые районы для покупки и ВНЖ

С 2022 года в Турции введена система "открытых" и "закрытых" районов.

• В открытых районах (açık bölge) иностранцы могут покупать жильё и оформлять вид на жительство (ikamet)
• В закрытых районах (kapalı bölge) покупка возможна, но ВНЖ не выдают, даже если собственник владеет недвижимостью

Пример: В Аланье районы: Оба, Центр, Демирташ, Окурджалар, Тосмур, Конаклы, Паялла, Газипаша — открытые, а Кестель, Каргыджак Махмутлар и Авсаллар уже закрыта из-за высокой доли иностранцев.

Перед покупкой важно уточнить статус района через официальную карту миграционной службы или с помощью агентства RestProperty.

🏠 4. Покупка земли и строительство

Иностранцы имеют право покупать земельные участки под застройку, но при условии:

• в течение двух лет на участке должен быть утверждённый проект строительства
• покупка не превышает лимит 30 гектаров
• участок находится в разрешённой зоне (не военной)

Если проект не утверждён или строительство не начато в срок, государство имеет право аннулировать сделку.

🧾 5. Оформление собственности и ТАПУ

Оформление недвижимости для иностранцев проводится через кадастровое управление (Tapu ve Kadastro Müdürlüğü).

Документ, подтверждающий право собственности, называется ТАПУ (Tapu Senedi).

Для покупки необходимо:

• паспорт (переведённый и нотариально заверенный)
• налоговый номер (Vergi Numarası)
• оценочный отчёт (ekspertiz raporu)
• банковская выписка об оплате
• фотографии и данные сторон

ТАПУ оформляется на имя иностранного покупателя в течение 3–7 рабочих дней.

💰 6. Валюта и порядок оплаты

Согласно правилам Центрального банка Турции, расчёты между иностранцами и турецкими компаниями проводятся в турецких лирах (TRY).

Тем не менее, покупатель может перевести сумму в евро или долларах, а банк автоматически конвертирует её по текущему курсу.

Важно: Покупатель должен сохранить официальный обменный документ (Döviz Alım Belgesi) — без него невозможно оформить ТАПУ.

⚖️ 7. Налоговые и юридические обязанности

Иностранцы обязаны ежегодно оплачивать налоги, иначе возможны штрафы и запрет на последующие операции с недвижимостью.

🏦 8. Право на ВНЖ и гражданство

▶ Вид на жительство

Иностранцы, купившие недвижимость стоимостью от 200 000 $, могут подать на вид на жительство (в 2025 году порог увеличен с 75 000 $).

ВНЖ выдают на 1–2 года с правом продления.

▶ Гражданство Турции

При покупке недвижимости на сумму от 400 000 $ можно подать документы на гражданство через инвестиции.

Главное условие — не продавать объект в течение 3 лет.

⚠️ 9. Ограничения и риски при покупке

1. Покупка в закрытых районах не даёт права на ВНЖ
2. Оформление без экспертизы может привести к завышенной цене
3. Неофициальные переводы денег (мимо банков) — нарушение валютного законодательства
4. Доверенности, выданные за рубежом, должны быть апостилированы и переведены на турецкий язык
5. Покупка земли без проекта может привести к аннулированию права собственности

📘 10. Новые изменения 2025 года

• Электронное оформление ТАПУ через систему WebTapu стало обязательным
• Проверка статуса района (для ВНЖ) проводится автоматически
• Введена оценка происхождения средств для иностранных покупателей
• Повышен порог стоимости для ВНЖ — с 75 000 до 200 000 долларов
• Ужесточены требования к покупателям земельных участков

🧩 11. Что делать перед покупкой — пошагово

1. Проверить статус района (открыт/закрыт)
2. Получить налоговый номер и открыть счёт в банке
3. Заказать отчёт об оценке
4. Подписать двуязычный договор купли-продажи
5. Провести официальный банковский перевод
6. Получить ТАПУ в кадастровом управлении

🏁 Итоги

Покупка недвижимости в Турции для иностранцев — процесс доступный и законодательно защищённый.

Главное — соблюдать все правила, проверять документы и работать с профессиональным агентством.

При грамотном сопровождении иностранный покупатель получает:

• ✅ безопасную сделку
• ✅ легальное ТАПУ
• ✅ возможность оформления ВНЖ или гражданства
• ✅ и стабильную инвестицию в одном из самых востребованных курортов Средиземноморья

Оставить заявку